横浜市で相続した不動産の売却は何に注意する？相続税や売却時のポイントも解説

相続した不動産の売却で知っておきたい税制の基本

相続により取得した不動産を売却する際、まず理解しておきたいのは譲渡所得税の仕組みと税率の違いです。譲渡所得税は、売却額から取得費や譲渡費用を差し引いた金額に対して課税されます。所有期間が５年以下の場合は短期譲渡所得として約39％（所得税・住民税を含む）、５年を超える長期譲渡所得では約20％の税率が適用されます。これは保有期間が税額に大きく影響するため、売却時期の判断に重要な要素です。

次に、売却の際に控除できる「取得費」と「譲渡費用」の考え方を整理します。取得費には被相続人がかけた購入代金や購入時の仲介手数料、登記費用、測量費などが含まれます。譲渡費用とは売却時にかかった仲介手数料や印紙代などを指します。これらをしっかり把握することで、譲渡所得を正しく算出でき、税負担軽減につながります。

さらに、相続後の売却に関しては「取得費加算の特例」が大きな節税手段となります。この特例では、相続税の一部を取得費に加算することができ、相続開始日の翌日から３年１０カ月以内に売却すると適用されます。これにより譲渡所得が減少し、結果として譲渡所得税の額が軽減されます。

横浜市で相続した不動産を売却する際の税制上の特典と期限

相続した不動産を売却する際に、税負担を軽減できる制度として、取得費加算の特例と居住用財産の３,０００万円特別控除があります。以下に、それぞれの概要と適用にあたっての期限や手続きを、わかりやすく整理しました。

まず、取得費加算の特例とは、相続税を支払った不動産を、相続開始の翌日から相続税の申告期限（通常１０カ月）を経過した翌日以後３年間に譲渡することで、相続税の一部を取得費に加算できる制度です。相続開始日から起算すると、おおよそ３年１０カ月以内の売却が期限となります。この制度を使うには、確定申告時に「相続財産取得費加算の計算明細」などの書類を添えて申告しなければなりません。

次に、被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡したときの特例としての３,０００万円特別控除は、相続から売却までが平成２８年４月１日から令和９年１２月３１日までの間であり、一定の要件に合致すれば譲渡所得から最大３,０００万円を控除できます。ただし、相続人の人数が３人以上の場合は控除額が２,０００万円に減額される点にも注意が必要です。

重要なことに、この二つの制度は併用できず、どちらか一方を選択する必要があります。目的や節税額を比較しながら、どちらを適用すべきか検討する必要があります。

以下に、制度の概要と期限、申告手続きなどをまとめた表をご紹介します。

売却を予定されている方は、まずどちらの制度が適用可能かを確認し、売却の時期を制度の期限内に合わせることが節税対策として重要です。正確な判断には、確定申告書類の準備や税務署への提出期限にも注意し、専門家への相談をお勧めいたします。

横浜市の不動産市場状況と売却を急ぐタイミング

横浜市で相続した不動産を売却しようか賃貸にしようか迷っている方にとって、市場の動向を正しく把握することはとても大切です。ここでは、横浜市の不動産市場の現状と「今が売り時」と言える理由、さらには売却と賃貸のどちらが適しているかの判断材料を整理してご紹介します。

まず、マンション市場の現状です。2025年4月時点で、横浜市の中古マンションの平均価格は専有約70平方メートル／築約30年相当で約2,980万円となっています。2024年は前年同期比で約7.9％上昇しましたが、2025年に入ってからは横ばい圏（＋0.3％）で推移しており、価格のピークアウトの兆しが見られます。一方で取引件数は前年同月比で 33％増となっており、活発な市場であることがうかがえます。人気エリアでは駅近など条件の良い物件は、売りに出されてから1ヶ月以内に成約することも珍しくありません。

次に土地や一戸建ての市場です。土地の売却相場は過去1年で坪単価83万円、㎡単価25万円、取引額の中央値は約3800万円となっており、地価は過去10年で最も高い水準が続いています。土地価格や建築費の上昇、低金利の影響で中古一戸建ての売却相場も上昇傾向が続いており、直近では約4600万円が相場となっています。こうした背景から、今は売り時といえる状況です。

売却と賃貸のどちらが適しているか迷った場合、市場動向を視点のひとつとして整理してみましょう。売却は短期的な資金化につながる一方、価格が頭打ちになるリスクがあります。一方で賃貸は長期的な収益が見込めることがありますが、管理負担や需要変化の影響も考慮に入れる必要があります。特にマンション市場は取引が活発であり、駅近や管理状態の良い物件は速やかな成約が期待できる「売りやすい」局面と言えます。

以下の表は、売却・賃貸の選択を考える際に役立つポイントを整理したものです。

まとめますと、現在の横浜市の不動産市場は「売りやすいが価格は頭打ち気味」といえるフェーズです。市場の活況を背景に、早めの売却でリスクを回避するという選択も有力です。ただし、賃貸による長期収益を検討される方は、市況に加えてご自身の将来計画を踏まえた判断が大切です。当社では、こうしたご判断に至るまでの大切な情報提供とともに、ご相談を丁寧に承っておりますので、どうぞご遠慮なくお問い合わせください。

売却に向けた準備と税負担を抑えるための行動指針

相続した不動産を売却するにあたり、税負担を軽減するためには、まず必要な書類や手続きの準備が不可欠です。相続登記や書類の確認（取得費の明細など）、名義変更などは早めに進めましょう。特に取得費が不明な場合、売却価格の５％を概算取得費とされ、税負担が大幅に増えるケースがあります。領収書・契約書・登記簿・ローン契約書などをもとに、実額取得費を積み上げて証明できるようにしましょう（例：取得費が不明な場合の差額シミュレーション含む）。

次に、特例の適用を受けるための確定申告の準備です。相続税の取得費加算の特例を使う場合、譲渡所得を計算する際に取得費に相続税の一部を加算できます。これには「譲渡所得の内訳書」と「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」などの書類を添えて、売却した翌年の確定申告で申請する必要があります。

さらに、特例適用の判断や申告に不安がある方には、信頼できる専門家への相談をおすすめします。税理士や司法書士など専門家による計算や判断が確実な節税につながります。自社でも無料相談窓口を設け、早めにご相談いただくことで、適切な節税対策や手続きのサポートが可能です。

以下は、売却に向けた準備と行動指針をまとめた表です。

まとめ

横浜市で相続した不動産を売却する際は、譲渡所得税をはじめとした税制の仕組みや、取得費や各種特例の活用が非常に重要です。売却時期や特例の期限を把握し、節税できるポイントを押さえておくことが、無駄のない不動産取引を進めるうえで役立ちます。また、相続登記や必要書類の準備、専門家への相談も円滑な売却には欠かせません。市場動向やご自身の状況をふまえて、安心できるステップで進めていきましょう。