横浜市で空き家を売却する際の税金は？手続きや注意点もまとめて紹介

横浜市で空き家を所有したままにしておくリスクと税負担

横浜市では、空き家の適切な管理が所有者の義務となっており、放置すると税負担や行政措置のリスクが高まります。

まず、適切な管理が行われず「管理不全空家」や「特定空家」に指定されると、住宅用地の固定資産税特例が外れ、土地の税額が最大６倍に跳ね上がります。「管理不全空家」は放置状態が続きれば指定される前段階で、勧告を受けると税の優遇が除かれます。結果として、「空き家税」と実質的に呼ばれることもある固定資産税増額が生じます。横浜市でもこの仕組みが適用されています。

さらに横浜市独自の条例により、勧告段階で標識設置や応急的危険回避措置（カラーコーン等）が実施されることがあります。改善がなければ、さらに命令や行政代執行による強制解体が進むため、所有者は解体費用を含めた費用負担を避けられません。

こうした税負担の急増や行政措置のリスクは、空き家を早期に売却しようと考えるきっかけになります。固定資産税が増える前に、管理を見直すか、売却を検討することが重要です。

下表は、所有し続けた際に予想されるリスクをまとめています。

空き家を売却する際にかかる税金の概要

空き家を売却すると、譲渡所得税と住民税が課されます。譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で算出され、所有期間に応じて税率が変わります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率は所得税15％・住民税5％・復興特別所得税0.315％、合計約20.315％です。一方、5年以下の「短期譲渡所得」は所得税30％・住民税9％・復興特別所得税0.63％で、合計約39.63％になります 。

取得費とは、購入価格や購入時の諸費用、建築費などを含みます。建物は減価償却費を差し引いた金額が取得費になります。取得費が不明な場合は、売却価格の5％を「概算取得費」として扱う「5％ルール」が適用できるため、計算が難しい時に便利です 。

譲渡費用には、仲介手数料、印紙税、測量費、解体費用などが含まれます。例えば、仲介手数料や印紙税は売却の際に必要となる典型的なコストです 。

以下に、主な税金と費用を表形式でまとめます。

売却前に自分の所有期間や取得費用の状況を確認し、長期譲渡になるようにスケジュールを調整したり、取得費が不明な場合でも適切な処理を行うことで、税負担を軽減できます。固定資産税等の観点からも早めの対策が望ましいです。

譲渡所得から最大３０００万円控除できる「空き家特例制度」について

相続により取得した空き家を売却する際、「空き家特例制度」によって譲渡所得から最大３０００万円が控除される特別制度があります。以下に、その制度内容と適用要件、横浜市における延長状況および手続き、さらに控除を活用するためのタイミングや注意点を分かりやすく整理します。

◆ 制度内容と適用要件
「空き家特例制度」とは、相続開始前に被相続人が居住していた家屋（昭和５６年５月３１日以前に建築、区分所有建物を除く）を相続した相続人が、適用期限内に売却することで譲渡所得から最大３０００万円を控除できる制度です。譲渡が令和６年１月１日以降の場合、相続人が３人以上だと控除額が２０００万円に制限されます。

また、耐震基準に適合する改修済みの家屋を譲渡するか、家屋を取り壊して土地のみを譲渡することが必要ですが、譲渡後に買主が翌年２月１５日までに耐震改修または除却工事を行う特約があれば適用可能となるよう拡充されています。

◆ 横浜市における制度延長と手続き
本特例制度の適用期限については、令和９年（２０２７年）１２月３１日まで延長されており、制度の継続性が保たれています。制度の利用には、「被相続人居住用家屋等確認書」が必須で、所在する市区町村の窓口で交付を受け、確定申告の際に税務署へ提出します。

◆ 控除活用のタイミングと準備
控除を利用するには、譲渡日や契約内容、書類の準備タイミングに注意が必要です。譲渡の翌年２月１５日までに耐震改修などを完了させる契約を結ぶことが大切です。また、「被相続人居住用家屋等確認書」の交付には市区町村への申請が必要で、交付が間に合わないと確定申告に間に合わないおそれがあります。

このように、３０００万円の特別控除制度は非常に大きな節税メリットがありますが、制度の要件を満たすためには契約や申請の準備を確実に進めることが重要です。弊社では、この制度利用のご相談にも丁寧に対応いたしますので、ご不安な点があればお気軽にお声かけください。

横浜市で空き家を売却する際に活用できる支援制度や回避対策

横浜市では、空き家の改修や解体、更地化、売却に関して、多様な支援制度が整備されています。まず、「空家の改修等補助金（地域貢献［簡易改修］型）」では、地域貢献につながる活用を目的とした改修費用について、自治会やＮＰＯ、事業者等を対象に補助されます。申請は先着順で、要件や年度予算に達し次第終了となります（例：最終更新日2025年4月7日）。

また、老朽化した建築物の解体や不燃化を進めるため、「住宅除却補助制度」では旧耐震建築の解体費用を補助しています。加えて、火災危険のある建物への対応として「建築物不燃化推進事業補助」があり、重点対策地域で老朽建築の解体や新築に対して上限150万円の補助があります。さらに安全確保のため、「ブロック塀等改善事業」による補助もあり、倒壊の恐れのあるブロック塀の撤去や軽量フェンス設置費用が対象となります（上限は30万～50万円程度）。

これら制度を活用せず売却を行う場合、売却前に定期巡回や清掃、簡易修繕を行うことで、横浜市の「空家条例」に基づく特定空家指定や行政代執行、標識設置のリスクを回避できます。適切な管理が続くことで、税負担の増加やトラブル回避につながります。

これらの制度と対策を表にまとめました。

これら制度を必要に応じて組み合わせて活用することで、空き家売却時の税負担や行政対応のリスクを効果的に最小化できます。特に改修補助や解体補助を利用しつつ、管理体制を維持することで、円滑な売却や地域との調和を図ることが可能です。

まとめ

横浜市で空き家をそのまま放置すると、税負担の大幅な増加や行政指導の対象になることが分かりました。また、売却時には譲渡所得税や住民税といった税金がかかり、控除や補助制度を上手に活用することが負担を軽くするポイントです。特に相続した空き家には三千万円の特別控除が適用できる場合があり、準備やタイミングも大切です。支援制度や予防的管理を組み合わせることで、リスクとコストを抑えて安心して空き家の売却を進めることができます。これらの対策を知っておくことで、納得のいく空き家売却が実現しやすくなります。